Loi Carrez : Le recours à l’action pour défaut de conformité exclu
Les avocats du cabinet BBP Avocat Paris rappellent qu’en droit la règle spéciale déroge à la règle générale. Ainsi, en matière de copropriété, l’acquéreur d’un lot qui invoque un défaut de superficie doit agir sur le fondement de la loi Carrez et non sur celui de l’article 1604 du code civil qui précise que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».
En effet, en droit, la règle spéciale déroge à la règle générale. Ainsi, l’article 46 de a loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui permet notamment de sanctionner le déficit de superficie d’un lot de copropriété, est exclusif de l’application des dispositions de droit commun du code civil relatives au défaut de contenance d’un bien vendu.
C’est dans ce cadre précis que la Cour de Cassation vient d’énoncer que la loi Carrez dont l’objectif est d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété ne permet pourtant pas à un acquéreur dont la surface serait moindre que prévue d’engager une action en indemnisation pour défaut de conformité fondée sur l’article 1604 du code civil. Cet article précise que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». Cette question demeurait ouverte en doctrine.
Dans l’affaire en référence examinée par la Cour de Cassation, les copropriétaires avaient agi au-delà du délai d’un an prévu par l’article 46 de la loi de 1965. En effet, ce dernier prévoit que « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie (…) L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
Ici, le copropriétaires s’étaient donc rabattus sur l’action en délivrance conforme qui se prescrit, en application du droit commun, au bout de 5 ans. Mais, les Hauts Magistrats ont bel et bien rappelé que la règle spéciale déroge à la règle générale. Pa ailleurs, l’argument selon lequel la demande portait sur une indemnisation et non une diminution du prix n’a pas été jugé pertinent.