Transfert de bail. Qui peut en bénéficier ?
Qui peut légalement bénéficier d’un transfert de bail au décès du locataire ? Un garde malade peut-il faire partie de ces bénéficiaires ? Non répondent les avocats du cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit immobilier, et ce même si ce garde malade partageait le logement du locataire au moment de son décès. N’étant pas une personne à charge, il ne peut bénéficier du transfert du contrat de location. C’est ce que vient de rappeler la cour d’appel de Paris dans une récente décision.
En effet, dans l’affaire qui nous intéresse ici, le garde malade qui s’occupait du preneur, en contre partie de son hébergement à titre gratuit, n’a pas été considéré comme pouvant bénéficier du transfert de bail au décès du locataire par la cour d’appel de Paris. Ici, les juges ont retenu que ce garde malade n’était pas une personne à charge pouvant bénéficier, au même titre que d’autres, clairement définies par l’article 14 de la loi de 1989, de la continuation du bail, en cas d’abandon de domicile ou de son transfert en cas de décès du preneur.
Alors quelles sont précisément ces personnes ? L’article 14 acte qu’ « en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ; au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ; au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. »
Le titre de personne à charge est lui aussi légalement encadré. Ainsi, selon la cour d’appel, la définition de la personne à charge suppose la réunion de deux conditions cumulatives. La première : que la personne ne peut subvenir à ses besoins ou ne peut suffire à y subvenir ; la seconde : que le preneur y pourvoit en lui fournissant les moyens d’existence.
Ainsi les magistrats en induisent que « ne sont pas considérés comme personnes à charge les employés de maison ayant vécu avec le locataire dès lors qu’ils disposaient de ressources suffisantes ».
Dans une affaire qui concernaient deux sœurs, les juges avaient déjà eu l’occasion d’indiquer que « ne sont pas à charge l’une de l’autre deux personnes disposant de ressources suffisantes pour vivre séparément et qui, au moyen d’une mise en commun de leurs ressources en vue d’une moindre dépense, se sont entraidées ».