Révision du loyer commercial
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Attention de bien respecter le formalisme !
Révision du loyer commercial . Les avocats du cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit immobilier rappellent aux propriétaires désirant réviser leurs loyers commerciaux qu’ils doivent impérativement respecter le formalisme en la matière. A savoir : si la demande de révision triennale du loyer formée par conclusions au cours de l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé n’a pas été préalablement sollicitée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, elle est déclarée nulle.
Mais en préambule, rappelons que le propriétaire n’a pas l’exclusivité absolue de la demande de révision du loyer.
En effet, cette dernière peut tout aussi bien être effectuée par le preneur lui-même ou encore par le bailleur. Pour être valable, elle doit être formée par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Sous peine d’être frappée de nullité, la demande doit préciser le montant du loyer demandé ou offert, comme consigné dans l’article R. 145-20 du code du commerce.
Attention ! Cette règle ne souffre aucune dérogation, même si la jurisprudence a eu l’occasion de préciser qu’une demande de révision formée par lettre simple était valable si elle avait donné lieu à une acceptation certaine et non équivoque du preneur. En revanche, la Cour de Cassation a estimé qu’une demande de révision formée dans l’assignation introductive d’instance ne pouvait tenir lieu du formalisme prévu par ce même article du code du commerce. De même, la délivrance d’un mémoire en demande de fixation du loyer révisé ne peut pas non plus pallier l’absence préalable d’une demande en révision.
Prenons un exemple concret, celui d’une affaire récemment examinée par la Cour de Cassation. Ici, un bailleur assigne le preneur en fixation du loyer du bail renouvelé après lui avoir signifié un congé avec offre de renouvellement. Dans ce cas précis, la règle du plafonnement ne devait pas s’appliquer compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. En effet, cette modification avait une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire : aménagements du port pour recevoir davantage de bateaux de croisière, implantation d’un palais des congrès et création d’une zone piétonne à l’angle de laquelle se situe le commerce en référence .
Pendant l’instance, le bailleur sollicite par voie de conclusions, outre la fixation du loyer de renouvellement, la fixation du loyer révisé 3 ans après la date d’effet du renouvellement, puis de nouveau 3 ans après la date d’effet de la première révision triennale.
La cour d’appel fixe le loyer de renouvellement à la valeur locative et également le loyer révisé à la première échéance triennale puis à la seconde, considérant qu’elle avait été valablement saisie de ces demandes par les conclusions du bailleur.
Mais la Cour de Cassation censure cette décision. Les Hauts Magistrats avancent les articles L. 145-37 et R. 145-20 du code du commerce. Selon eux, la cour d’appel ne pouvait fixer le montant révisé sans qu’une demande de révision n’ait été préalablement formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette décision vient compléter la jurisprudence antérieure en affirmant qu’il n’existe aucun moyen de substituer la délivrance d’une lettre recommandée ou d’un acte extrajudiciaire pour former valablement une demande de révision triennale du loyer.
La Cour de Cassation rejette donc le premier moyen du pourvoi mais valide la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, effectivement en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Là, les Hauts Magistrats considèrent que la cour d’appel avait « à bon droit » fixé le loyer à la valeur locative en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité énumérés ci-dessus.