Recouvrement des charges. Cela reste le rôle du syndic, même dans une résidence-services
Les avocats du cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit immobilier rappellent que la loi stipule que le recouvrement des charges afférentes aux services spécifiques fournis dans une copropriété ne peut être délégué au prestataire qui les procure. Une exception cependant : les prestations individualisées. Explications.
Les charges relatives aux services spécifiques fournis doivent être recouvrées par le syndic, dès lors qu’elles constituent des charges de copropriété. Le fait que l’exécution des prestations soit confiée par le syndic des copropriétaires à un tiers, comme une association par exemple, ne permet aucunement de déléguer à ce tiers le recouvrement des charges en référence.
La Cour de Cassation rejoint d’ailleurs le ministère du Logement sur le sujet. En effet, le recouvrement des charges est un pouvoir propre du syndic.
Quoi qu’il en soit, les dépenses relatives aux services spécifiques constituent des charges de copropriété, selon l’article 41-3, al. 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il peut ainsi s’agir des frais de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces charges inhérentes aux services spécifiques sont donc payées au syndicat par tous les copropriétaires et sont réparties en fonction de l’utilité objective que présentent ces services à l’égard de chaque lot, indépendamment de l’utilisation réelle qui en est faite par les copropriétaires ou occupants des lots.
Toutefois, la loi évoque également les dépenses afférentes à des prestations individualisées qui sont liées à l’utilisation réelles des services spécifiques par chaque copropriétaire et qui ne constituent pas, cette fois, des charges de copropriété : « toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété ». On peut citer ici en exemple les frais de coiffure. Ces dépenses sont alors effectivement bien réglées directement à celui qui assure la prestation. Il peut notamment s’agir de tiers. Dans ce cas, la délégation pour leur recouvrement est inutile puisque, justement, il n’est pas question ici de charges.