Pacte de préférence visant un immeuble. Il n’a pas pour objet les parts de la SCI propriétaire
Les avocats du cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit immobilier, soulignent qu’en l’absence d’une fraude démontrée, un pacte de préférence, visant à la cession d’un immeuble, ne s’applique pas à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble.
Dans une affaire examinée récemment par la Cour de Cassation, le propriétaire d’un immeuble le donne à bail. Le contrat de bail contient un pacte de préférence conférant au locataire le droit d’acquérir cet immeuble, dans le cas où le bailleur déciderait de le vendre, en cours de bail. Toujours selon ce même contrat, il est précisé que ce pacte de préférence doit s’imposer aux bailleurs successifs, sauf en cas de cession, à titre onéreux, aux successibles en ligne directe des bailleurs.
Or, le propriétaire initial de l’immeuble décède. Les deux ayant droit, ses enfants, apportent cet immeuble en nature à une Société Civile Immobilière, SCI, dont ils deviennent associés à parts égales. Plus tard, l’un de ces deux associés cède la totalité de ses parts à la fille de son coassocié. C’est à ce moment-là que le locataire se prévaut du pacte de préférence pour demander l’annulation de cette cession.
Dans leur examen de l’affaire, les juges du fond observent que la cession contestée a porté non sur l’immeuble mais sur des parts de la SCI à laquelle il avait été préalablement apporté. Or, cette cession, opération purement mobilière, n’a nullement été visée par le pacte de préférence. Les juges constatent également que cette même cession a eu lieu au profit d’un enfant d’un des associés, successible en ligne directe de cet associé. Cet enfant ne peut être écarté puisque le pacte de préférence n’exigeait pas que le cédant vende ses droits à son propre successible. Il suffisait donc que la cession soit effectuée à un successible en ligne directe du bailleur initial. Ce qui était bien le cas.
Ainsi, le pacte de préférence n’est pas applicable ici et aucune fraude n’étant démontrée, l’action en nullité de la cession de parts est rejetée.
Cette conclusion est somme toute logique. En effet, dans la mesure où il apporte une restriction au principe de la libre disposition de ses biens par le propriétaire, un pacte de préférence doit s’interpréter strictement.