Loi Hoguet : Les agents immobiliers ont droit au cumul des mandats
Les avocats du cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit immobilier, soulignent que la loi Hoguet autorise le cumul de mandats de vente et de recherche et donc celui des commissions contractuellement prévues pour les agents immobiliers. Mais attention, seulement et seulement si les exigences légales sont satisfaites. Explications.
Depuis plus de quatre décennies déjà et avec quelques réformes, la loi Hoguet réglemente les activités des professionnels de l’immobilier, et notamment celles des agents immobiliers. L’objectif avoué de ce texte est clairement affiché : offrir des garanties pour protéger les clients. Attachons-nous ici à l’une des particularités du métier d’agent immobilier. Oui un tel professionnel peut être doublement mandaté : par le vendeur d’une part et par l’acheteur d’autre part, et ce, à travers deux mandats distincts. Cela lui permet donc d’obtenir une rémunération émanant de l’un et l’autre de ses mandants.
Cette particularité vient d’être rappelée par la Cour de Cassation dans une affaire qu’elle vient récemment d’étudier. Les Hauts Magistrats ont reconnu ici et explicitement que la pratique du double mandat permet bien au mandataire de percevoir deux rémunérations, mais attention, à la condition expresse que les exigences du droit à la commission soient bel et bien remplies.
Dans l’affaire en référence, un propriétaire souhaitant vendre son bien signe à une agence immobilière un mandat exclusif de vente, avec une rémunération à sa charge. Parallèlement, des acheteurs potentiels, souhaitant acquérir un bien, signent avec cette même agence un mandat de recherche, portant sur le même bien, prévoyant contractuellement qu’ils supporteraient une commission. Le même jour, une promesse de vente est signée. Mais le propriétaire renonce finalement à vendre. Pourtant, un an plus tard, une nouvelle promesse est de nouveau conclue entre ces mêmes parties. Cette fois, elle aboutit à la vente définitive. L’agence immobilière assigne alors à la fois le vendeur et les acquéreurs en paiement de dommages et intérêts.
Selon la cour d’appel l’agent immobilier ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l’acquéreur. En effet, les juges estiment que la pratique de l’agent immobilier consistant à établir un mandat de vente comportant l’obligation pour le vendeur de lui verser une rémunération, puis à établir un mandat de recherche aux futurs acheteurs portant précisément sur le bien proposé à la vente et fixant une rémunération à leur charge, est une pratique déloyale, de nature à permettre une double rémunération. Toujours selon les juges, cette dernière est contraire à la réglementation d’ordre public, selon l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 : l’agent immobilier qui reçoit le mandat ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération régie par la loi Hoguet de 1970, que celle prévue à ce mandat. La demande de l’agence immobilière est donc rejetée.
Mais la Cour de Cassation, dans son examen du dossier, censure la décision de la cour d’appel, au visa des articles 6 de cette même loi de 1970 et 73 de son décret d’application de 1972. En effet, selon les Hauts Magistrats, aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acheteur pour une même opération. Il en résulte donc que le droit à commission existe pour chacun des mandats, dès lors que les exigences pour être rémunéré et prescrites par les articles précédemment cités soient respectées.
Alors, ces exigences, quelles sont elles ? Il faut d’une part détenir des mandats valables et que l’opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, contenant l’engagement des parties. Il faut, d’autre part, que cet engagement révèle expressément les rémunérations respectivement dues, puisque le mandataire ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le ou les mandats et dans l’engagement des parties.
Si ces exigences sont bien remplies, elles ouvrent alors bien le droit à commission, peu importe qu’il soit prévue une rémunération par une seule ou par chaque partie à la vente. Par ailleurs, les textes ne font aucunement obstacle à ce que la responsabilité des mandants soit retenue pour avoir manqué à leurs obligations. Mais la Cour de Cassation ne va pas plus loin, elle ne se prononce pas sur les sommes à devoir à l’agent immobilier. Pour cela, elle renvoie les parties devant une autre cour d’appel. Cette décision des Hauts Magistrats, qui n’est guère la première en ce sens, permet d’entériner une fois pour toutes la pratique du double mandat et ses conséquences.
Il est à noter ici qu’en tout état de cause, le total des commissions perçues pour une même opération ne doit pas dépasser le montant d’honoraires prévu au barème de l’agence.