Vente en l’état de futur achèvement.

Les pièges à éviter, les précautions à prendre

Vente en l’état de futur achèvement…

Acheter un bien sur plan induit toujours un risque. Pour tenter au maximum de l’enrayer, le législateur a prévu un régime spécifique conférant aux ventes en l’état de futur achèvement un statut de secteur dit « protégé ». Les avocats du cabinet BBP Avocats Paris, experts en droit immobilier, nous en livrent ici tous les secrets et notamment les précautions à prendre en la matière pour ne pas tomber dans les pièges inhérents à ce type de vente.

En préambule, les avocats du cabinet BBP Avocats Paris rappellent ce qu’est précisément une vente en l’état de futur achèvement, appelée également VEFA. Il s’agit d’un contrat unissant un acheteur qui souhaite acquérir un bien immobilier en cours de construction et un vendeur qui s’engage par ledit contrat à lui livrer le bien en question, une fois celui-ci achevé. On comprend bien ici qu’il s’agit d’un cas particulier de vente puisque l’objet de la vente est encore inexistant, même si les obligations incombant au vendeur d’immeuble à construire résultent elles aussi du droit commun de la vente. Qui dit cas particulier, dit obligation de délivrance particulière, c’est-à-dire qu’elle est soumise à des aménagements spécifiques. Cette réglementation spécifique à la vente en l’état de futur achèvement en font un secteur dit protégé.

En effet, on comprend bien qu’ici l’acquéreur choisit son bien sur plans ou sur d’autres types de documents descriptifs qui lui sont soumis par le vendeur qui s’engage à lui livrer un bien conforme à ces plans ou documents et ce dans un délai déterminé. La précision de ce délai est ici obligatoire, à peine de nullité de contrat. Il ne s’agit pas expressément de faire figurer une date précise, mais une période d’achèvement, le plus souvent un trimestre. Pour y parvenir, le vendeur doit effectuer toutes les démarches, notamment celles concernant les règles d’urbanisme.

Alors que faire si ces démarches doivent intervenir après la vente ?
Pour éviter tout problème, il est possible d’avoir recours au mandat, à savoir un pouvoir donné par l’acheteur au vendeur, afin de passer des actes de disposition spécialement désignés indispensables à la construction.

Eviter les pièges, c’est en premier lieu respecter la procédure.

Alors quelle est-elle justement en matière de vente en l’état de futur achèvement ?
Il s’agit tout d’abord de signer un contrat préliminaire ou contrat de réservation, dans lequel, nous l’avons vu figure notamment le délai d’achèvement, mais aussi la consistance du bien, une notice descriptive, le prix de vente et la date prévue pour la signature du contrat définitif de vente. Après le contrat de réservation vient l’acte de vente et le paiement du prix, puis la livraison du bien et les garanties de construction.
Au cours de l’une ou l’autre de ces étapes, l’acquéreur a le droit de céder tout ou une partie des droits qu’il tient d’une vente d’immeuble à construire, sans que l’accord du vendeur soit nécessaire. Cette substitution s’opère de plein droit. Il est à noter que cette cession du contrat est effectuée à titre gratuit.

Acheter un bien non encore construit fait peser sur l’acquéreur des risques certains, compte tenu de cette inexistence concrète au moment de la signature du contrat. Le principal d’entre eux réside bien entendu dans un défaut d’achèvement, mais il peut aussi être question de la livraison d’un bien non-conforme aux plans ou documents ou encore d’un bien présentant des vices de construction ou du non respect du délai d’achèvement. Pour ce dernier point, sachez que le seul non respect du délai de livraison du bien déclenche la clause pénale prévue au contrat.
Avant d’en arriver là, il faut établir une constatation de l’achèvement de l’immeuble.

Attention, il ne faut pas la confondre avec la réception des travaux ou encore avec la déclaration d’achèvement attestant la conformité des travaux au permis de construire. Il s’agit ici de déterminer si la construction a bien été réalisée dans les délais convenus. En effet, le contrat de vente en l’état de futur achèvement peut contenir une clause visant à prévoir une procédure conventionnelle de constatation de l’achèvement de l’immeuble et du paiement du prix exigible lors de l’acte de vente. Si le vendeur ne met pas en œuvre la procédure prévue, alors sa demande de paiement est irrecevable.

Quand peut-on dire que le bien est achevé ?
L’immeuble vendu à terme ou en état d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les équipements qui sont indispensables à son utilisation, conformément à sa destination contractuelle. Il doit donc être alimenté en eau, gaz, électricité et doit pouvoir être chauffé, les escaliers ou l’ascenseur doivent être praticables, les parties communes doivent être éclairées et l’antenne collective posée. Attention, ne constituent des défauts de conformité que ceux qui empêchent le bon fonctionnement des ouvrages ou des éléments d’équipements et non les imperfections mineures. Inversement, pour être conforme, l’immeuble doit respecter tous les points qui figurent au contrat de vente et ses annexes et sur les autorisations administratives.

Que risque un vendeur en cas d’inachèvement ou de défaut de conformité ?
En ce qui concerne l’inachèvement et sur le principe de l’article 1184 du code civil, l’acquéreur poursuivra la résolution de la vente ou l’exécution forcée sous astreinte. Il pourra tout aussi bien demander la condamnation du vendeur au versement de dommages et intérêts. En cas de défaut de conformité apparent, les choses ont quelque peu évolué depuis la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Les défauts de conformité apparents suivent la même procédure que les vices de construction apparents et font l’objet des mêmes sanctions. S’ils sont dénoncés lors de la réception des travaux ou dans un délai d’un mois après la prise de possession une action en résolution du contrat ou en diminution du prix peut être introduite dans le délai d’un an à compter de la plus tardive de ces deux dates, sauf si le vendeur entreprend les réparations nécessaires.

Pour limiter les risques encourus par l’acheteur dans ce type de vente, le vendeur est ici soumis à un régime de garantie à sa charge.

Quelles sont ces garanties ? 
Il s’agit de la garantie des vices apparents, de la garantie des défauts d’isolation phonique, de la garantie des vices cachés. Le vendeur est également soumis à la prescription des actions en garanties des vices de construction.

Qu’en est-il de l’acte définitif de vente et du versement du prix de vente ?
L’acte de vente est un acte authentique, il doit recenser la description exacte et détaillée du bien acheté, mais également le prix de ce dernier avec son échéancier. Ce dernier est lié à l’avancement des travaux, c’est une disposition de l’article 1601-3 du code civil. Il est alors ainsi établi : au maximum 35% du prix doit avoir été versé à l’achèvement des fondations, au maximum 70% du prix doit avoir été versé à la mise hors d’eau de l’immeuble, au maximum 95% du prix doit avoir été versé à l’achèvement de l’immeuble et le solde, soit maximum les 5% restants lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur.

Vente en l’état de futur achèvement

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