Crédit immobilier.
Résiliation de l’ assurance emprunteur
Les textes et la jurisprudence en matière de crédit immobilier connaissent actuellement de nombreuses évolutions, dans un contexte de taux historiquement bas. Ainsi, les avocats du cabinet BBP Avocats Paris, vous apportent un éclairage sur les nouvelles dispositions en matière de résiliation de l’ assurance emprunteur.
La Cour de Cassation vient en effet de préciser les nouveaux contours de la résiliation de l’ assurance emprunteur. Resituons le contexte. Conformément à l’article L. 137-2 du code de la consommation, l’action des professionnels se prescrit par 2 ans, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs. D’ailleurs, depuis plusieurs années, la Cour de Cassation statuait en ce sens, estimant qu’en cas d’action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un prêteur professionnel à un particulier emprunteur défaillant, le point de départ de cette prescription se situait à la date du premier incident de paiement non régularisé.
Mais, plus récemment, dans des affaires de même contexte, les Hauts Magistrats ont sensiblement infléchi leur jurisprudence en la matière.
En effet, ils ont précisé la façon dont doit être interprétée la date du premier incident de paiement non régularisé pour une créance payable à terme. Ainsi, si la prescription biennale de l’article L. 137-2 du code de la consommation est bel et bien applicable à la cause, s’agissant d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même, et court alors à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance.
Qu’est- ce que cela engendre ? L’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, tandis que l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité conformément aux dispositions de l’article L. 312-22 du code de la consommation.
Chaque emprunteur le sait bien, pour obtenir un crédit immobilier, la souscription d’une assurance est pratiquement incontournable. Mais rappelons ici que la loi offre la possibilité d’en changer. Ainsi, deux cours d’appel ont admis l’application au contrat d’ assurance emprunteur de la faculté de résiliation annuelle prévue à l’article L. 113-12 du code des assurances, texte d’ordre public. Pourtant, la Cour de Cassation vient précisément de refuser l’application de ce même texte. Dans l’affaire en référence, en 2012 un particulier avait demandé la résiliation de ses contrats d’assurance emprunteur souscrits fin 2010, afin de les remplacer par un autre. Les Hauts Magistrats cassent alors l’arrêt de la cour d’appel au visa des articles L. 312-9 du code de la consommation et L. 113-12 du code des assurances et du principe selon lequel les lois spéciales dérogent aux lois générales.
Alors pourquoi cette décision ? L’article L. 312-9 du code de la consommation ne prévoit pas la faculté de résiliation du contrat ou de substitution d’assureur. Or, pour la Cour de Cassation, ce texte régit spécialement le contrat d’assurance garantissant le remboursement total ou partiel du montant d’un prêt immobilier restant dû en cas de survenance du risque d’impayé. Quant à l’article L. 113-12 du code des assurances, il prévoit une faculté de résiliation annuelle des polices d’assurances. Mais c’est un texte général qui, en vertu du principe selon lequel les lois spécifiques dérogent aux lois générales, n’est pas applicable au litige ici en cause.
Il est à noter qu’il en va désormais autrement puisque l’article L. 312-9 du code de la consommation a depuis été modifié par la loi Hamon du 17 mars 2014. Ainsi tous les contrats d’assurance conclus avant l’entrée en vigueur de cette loi, à savoir le 26 juillet 2014 ne peuvent effectivement pas être résiliés annuellement, contrairement à ceux conclus après cette même date. Pour ceux-là, le droit de résiliation de l’assuré est alors reconnu par les deux codes au cours de la première année du contrat de prêt et au-delà des 12 premiers mois mais à la condition expresse d’être contractuellement autorisé. Si tel n’est pas le cas, l’assuré ne peut alors en aucun cas se prévaloir du droit de substituer un nouveau contrat d’assurance, même s’il offre des garanties équivalentes à celles du contrat initial.
Rappelons encore ici qu’il est donc impératif pour tous les emprunteurs immobiliers de bien comparer les offres et de lire avec la plus grande attention les contrats d’assurance proposés conjointement.