Recouvrement de créances

Maître, que vise précisément le terme générique d’impayé ?

Cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit des affaires et droit immobilier :
Le terme d’impayé vise communément différentes sommes dont il importe, avant toute tentative de recouvrement de créances, de vérifier qu’elles sont effectivement dues au regard des documents contractuels en cause, mais aussi des législations en vigueur. Ainsi, la créance dont il est demandé le paiement doit être déterminée et fondée en son principe. Néanmoins le principe de créance à lui seul ne suffit pas. En effet, la somme dont il est demandé le paiement doit bien être quantifiable, c’est-à-dire qu’elle doit être chiffrable. Par ailleurs, s’agissant essentiellement de créances à exécution successive, il importe de vérifier qu’elles soient effectivement aussi exigibles.

Qu’en est-il en matière de droit immobilier ?

Cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit des affaires et droit immobilier :
Ici, le syndic de copropriété est seul compétent pour administrer l’immeuble et ester en justice au nom du syndicat des copropriétaires, comme consigné dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Cela signifie que le recouvrement des charges de copropriété, qui représente précisément l’un des chapitres de l’administration de tout immeuble, est attribué au syndic par le législateur. Et, en application des dispositions de l’article 1239 du code civil, le paiement des charges doit être effectué entre ses mains.

Le syndic a donc une compétence exclusive en la matière et lui seul peut agir en vue d’un recouvrement des charges. Il en va de même dans le cadre de la nomination d’un administrateur provisoire. En aucun cas l’assemblée des copropriétaires ne peut désigner d’autre mandataire que lui pour y procéder, et ce, même si le mandataire en question s’avère être avocat. Dans ce contexte précis de recouvrement de créances, le président du conseil syndical ou le conseil syndical lui-même sont tout aussi irrecevables à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires.

L’action est donc attribuée par la loi au syndic, en qualité de représentant légal du syndicat. Cela implique donc que les actes extrajudiciaires préalables à l’action en justice et la demande en justice, par voie de requête ou d’assignation, doivent être faits au nom du syndicat, représenté par son syndic, sous peine d’irrecevabilité. En effet, à défaut, par application des dispositions des Articles 118, 119 et Article 122 du code de procédure civile, les actes seraient alors déclarés nuls et la demande en justice irrecevable.

Quelle est la procédure à mettre en place dans le cadre d’un recouvrement de créances ?

Cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit des affaires et droit immobilier :
Avant d’envisager un recouvrement par voie judiciaire, le créancier tente généralement d’obtenir paiement à l’amiable de la somme effectivement due. Cette demande initiale peut être faite par lettre simple et relances, avant de délivrer une première mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ou de faire intervenir un huissier.

En matière immobilière, le syndic peut, en vue d’obtenir le recouvrement des charges impayées, présenter une requête aux fins d’injonction de payer, qui est expressément envisagée par les textes. La requête, par dérogation de l’article 1406 du code de procédure civile, doit être présentée devant le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble. Le recouvrement de créances peut également être envisagé en ayant recours aux procédures de droit commun. Lorsque l’existence de la créance n’est sérieusement pas contestable, le syndic peut demander en référé la condamnation à titre provisionnel du copropriétaire défaillant au paiement des charges impayées. A contrario, lorsque la créance du syndicat est susceptible d’être contestée, ou lorsque la procédure est initiée, notamment en vue de poursuivre l’adjudication des biens immobiliers du copropriétaire défaillant, la procédure peut être introduite au fond, selon le montant de la demande en principal. Cette procédure doit être effectuée devant le tribunal de grande instance, avec représentation obligatoire par ministère d’avocat.