Les charges de copropriété

Maître, quelle est exactement la nature des charges de copropriétés, représentent-elles toutes les sommes que doit acquitter un copropriétaire ?
Cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit immobilier :
Non, les sommes dont un copropriétaire est redevable ne correspondent pas toutes à la notion de charges. Si l’on doit apporter une définition à ces dernières, disons alors que ce sont les dépenses qui incombent définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, calculée en millièmes. On comprend bien donc, ici, que les charges se distinguent des avances de fonds, qui sont, elles, destinées à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndic auprès des copropriétaires. Les charges se distinguent également des provisions dues en cours d’exercice. Ces dernières ne sont calculées qu’à titre prévisionnel, alors que le solde des comptes du syndic n’est pas encore définitivement établi.

Les dépenses entraînées par des travaux d’amélioration ne sont pas non plus des charges en sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, leur coût est réparti entre les copropriétaires, selon un critère qui leur est propre.

Alors quels postes sont-elles concrètement affectées ?
Cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit immobilier :
En fait, il existe deux catégories de charges de copropriété. Les premières sont entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs, comme un ascenseur, par exemple, auxquelles les copropriétaires doivent participer, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent pour leur lot. La seconde catégorie regroupe les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes auxquelles les copropriétaires doivent participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Citons, par exemple ici, l’appel à des entreprises de nettoyage ou de jardinage, pour les parties communes. Tout cela est clairement consigné dans ce même article 10 de la loi du 10 juillet 1965, alinéas 1er et 2.
Ce qui précède induit que les charges, appelées à titre individuel, doivent donc bien être affectées à des dépenses exposées pour la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, ou entraînées par les services et éléments d’équipements communs.

Comment sont-elles calculées ?
Cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit immobilier :
Nous avons vu que les charges de copropriété doivent être calculées dans le respect des règles de répartition prévues toujours par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, mais aussi par le règlement de copropriété.
C’est ce dernier qui fixe la quote-part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges. Il est à noter que les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent indiquer les éléments pris en considération, mais également la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges – article 10 de la loi du 10 juillet 1965, alinéas 3 et 4.