Loi Pinel : plafonnement des loyers commerciaux
. Instauration d’un mécanisme de lissage

Dans le cadre de la loi Pinel du 18 juin 2014, le législateur a pris des mesures pour maîtriser les loyers commerciaux. Les avocats du cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit des affaires, nous détaillent l’une d’entre elles : l’instauration d’un mécanisme de lissage des loyers déplafonnés.

Loi Pinel, Mécanisme de lissage - Avocat ParisMaître, comment est fixé le montant du loyer commercial, entre le preneur et le bailleur ?
Cabinet BBP Avocats Paris :
La fixation du loyer initial est libre. Le bailleur et le preneur s’entendent sur un montant. Ce dernier peut être fonction de la nature du commerce, de la qualité de son emplacement, de sa présence dans un centre commercial nouvellement construit ou encore de sa position dans une zone traditionnelle de chalandage. A chaque cas son mode calcul, mais aussi sa nature de bail : classique dit en « 3/6/9 » ou de longue durée, et son niveau de charges. Toutes ces données engendrent des situations pour le moins disparates ! Alors si le loyer initial n’est guère souvent source de contentieux, puisqu’il est censé émaner d’une entente préalable entre les parties, en matière de révision les choses se compliquent !

Alors que prévoit, dans ce contexte précis, la loi Pinel ?
Cabinet 
BBP Avocats Paris :
La loi du 18 juin 2014 a notamment pour objectif de limiter autant que faire se peut les abus et les excès qui peuvent intervenir lors de la fixation du montant du bail révisé ou renouvelé. Ainsi, le législateur a décidé d’instaurer une limite annuelle de 10% pour les augmentations de loyer acquitté au cours de l’année précédente en cas de dérogation à la règle du plafonnement pour le renouvellement, pour la révision triennale et pour la révision de la clause d’échelle mobile.
Mais attention ! La loi Pinel ne donne aucune définition précise du « loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Alors nous pouvons nous demander s’il s’agit du loyer effectivement payé ou de celui qui aurait dû l’être en application du contrat. Sans aucun doute, ce sera à la jurisprudence d’en décider.

Il n’est question ici que de hausse de loyer, qu’advient-il en cas de baisse ?

Cabinet BBP Avocats Paris :
Effectivement, il convient d’observer que le lissage du loyer ne s’applique qu’aux cas de hausses de loyers, expressément visés par le texte. Il n’est nullement question ici des baisses de loyers. Alors, si au moment du renouvellement du bail, le montant fixé à la valeur locative du bien est inférieur au loyer acquitté avant ledit renouvellement ou avant la révision, le nouveau montant s’appliquera dès la date du renouvellement ou celle de la révision. Le cas échéant, le bailleur remboursera immédiatement au preneur le trop-perçu qu’il aura encaissé. Nous notons ici que cette disposition crée un déséquilibre de situation entre le bailleur et son locataire. Il est donc probable qu’elle fera très prochainement l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité.

Si vous souhaitez plus d’informations sur les compétences du Cabinet BBP Avocats Paris, des renseignements complémentaires sur notre manière de fonctionner, contactez-nous au +33.(0)1.44.96.89.29 ou en remplissant le formulaire contact disponible dans l’onglet « Contactez-nous ».