Garantie d’ éviction.
Précision importante sur la date du trouble générateur

Les avocats du cabinet BBP Avocat Paris, experts en droit immobilier, rapportent une récente solution de la Cour de Cassation, qui apporte une précision importante sur la date du trouble générateur de la garantie d’ éviction en cas de vente d’immeubles. Cette garantie du fait d’un tiers est due si le trouble de droit résultant d’une hypothèque judiciaire apparaît le jour du jugement qui lui donne naissance, et non à la date de sa publication au registre foncier.

évictionQu’est-ce que l’ éviction ?
L’abandon forcé d’une situation au maintient de laquelle une personne prétendait avoir un droit, est une « éviction ». En préambule, rappelons que l’ éviction suppose donc un trouble actuel et que la garantie d’ éviction du fait d’un tiers est due si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, qui n’a pas été déclaré et qui est ignoré de l’acheteur. Il peut s’agir par exemple d’une action en nullité de la vente antérieure qui constitue le titre de propriété du vendeur ou, autre exemple, d’une action exercée par les créanciers hypothécaires du vendeur.

Mais qu’entend-on par « trouble actuel » ? Quelle date fait foi ?
En examinant un contentieux, la Cour de Cassation vient d’apporter une précision notoire sur cette date, dans le cas précisément d’une inscription hypothécaire d’un créancier.

Le contentieux en référence opposait l’acquéreur d’un appartement, contraint de délaisser ce bien, après le recours d’un créancier du vendeur, titulaire d’une hypothèque judiciaire. Celle-ci résultait d’un jugement antérieur à la vente de l’appartement, même si son inscription a été prise, elle, après la date de signature de l’acte de vente. Précision importante : l’inscription a néanmoins été prise avant la publication de la vente. Le créancier exerce alors son droit de suite et obtient effectivement la vente forcée du bien.

Le notaire rédacteur de l’acte de vente et son assureur condamnés à indemniser l’acquéreur des conséquences dommageables de la perte de l’immeuble, exercent alors l’action en garantie d’éviction contre le vendeur, se prévalant du bénéfice de la subrogation légale.


Dans un premier temps, la cour d’appel les déboute de leurs demandes. Les juges du fonds considèrent, en effet, que le notaire et l’assureur n’ont pas assumé la garantie d’éviction du vendeur, dans la mesure où la condamnation prononcée contre ce vendeur envers son créancier hypothécaire n’emporte aucune restriction à la disposition de ses droits sur l’appartement. Ils estiment que le trouble de droit n’a été créé qu’après la vente, à savoir par l’inscription d’hypothèque.

Mais cet arrêt est censuré par la Cour de Cassation. Les Hauts Magistrats précisent que la constitution d’une hypothèque judiciaire résulte non de son inscription, mais du jugement de condamnation qui lui donne naissance. Dans cette affaire, le trouble de droit en résultant existait donc bien au moment de la vente puisque rappelons que la condamnation avait eu lieu avant la date de signature de l’acte de vente.
Cette décision de la Cour de Cassation met donc en lumière la distinction à bien opérer entre la date de naissance du trouble de droit et celle de sa concrétisation. D’autant qu’il s’agit là d’un domaine où les formalités de publicité foncière requièrent un délai administratif, qu’il s’agisse des actes de ventes comme des hypothèques. Dans l’affaire qui nous intéresse ici, l’inscription de l’hypothèque avait bien précédé celle de l’acte de vente notarié. C’est cette chronologie précise qui avait permis au créancier hypothécaire de faire prévaloir son droit par rapport à celui de l’acquéreur.

En revanche, en ce qui concerne la garantie d’éviction due par le vendeur à son acquéreur dans les droits duquel le notaire et son assureur étaient subrogés, les Hauts Magistrats considèrent que ce ne sont pas les règles de la publicité foncière qui doivent être prises en compte, mais la date des actes juridiques soumis à publication. Cette solution est bienvenue, notamment pour les praticiens, qui, dans le cas inverse, se trouveraient exposés à une insécurité juridique, comme l’illustre cette affaire.

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