Vente et achat immobilier

La vente est définie au code civil comme « une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer » (c. civ., art. 1582). Elle opère ainsi un transfert de propriété, moyennant donc le paiement du prix, généralement stipulé en argent. C’est une mutation de propriété à titre onéreux. Ce n’est ni une donation qui ne comporte pas de prix, ni un échange ou la contrepartie se fait en nature et non en argent.

Comme pour toute convention, quatre conditions sont essentielles pour la validité du contrat de vente d’immeuble : le consentement de la partie qui s’oblige, sa capacité à se rétracter, un immeuble précisément déterminé, et enfin, une cause licite dans l’obligation (c. civ., art. 1108). Si le ou les motifs qui ont conduit une partie à contracter sont illicites (contraires à la morale ou à l’ordre public), ils entraînent la nullité de l’acte, à la double condition d’être la cause impulsive et déterminante de l’opération et d’avoir été connus de l’autre partie.

Par ailleurs, la code civil énonce le principe que tous ceux auxquels la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre (c. civ., art. 1594). Mais certaines personnes peuvent être frappées d’incapacité d’acquérir ou de vendre.
Le recours à un intermédiaire, tel qu’un agent immobilier, est courant pour la recherche ou la vente d’un bien immobilier. Dans ce cadre, c’est le professionnel qui se charge de passer les annonces, d’organiser les visites, de faire signer l’avant-contrat et de transmettre le dossier au notaire, pour la réalisation du contrat de vente définitif.

Il est rarissime qu’un contrat de vente d’immeuble se conclue directement. Ce contrat se construit, étape par étape, ne serait-ce qu’en raison de la multiplication des dispositions d’ordre public de protection ou de direction qui en conditionnent désormais la formation et la validité.

Les actes constatant la mutation à titre onéreux d’immeubles donnent lieu à deux catégories d’imposition. En premier lieu, se situe la TVA immobilière. Elle s’applique aux mutations de terrains à bâtir, d’immeubles inachevés ou lors des ventes en l’état futur d’achèvement, mais aussi aux ventes d’immeubles bâtis achevés depuis moins de 5 ans, lorsqu’elles constituent la première mutation depuis l’achèvement. On trouve également les droits de mutation. Ils sont représentés par la taxe départementale de publicité foncière, à laquelle s’ajoutent la taxe communale et la taxe additionnelle perçue au profit de l’Etat, lorsque la vente ne relève pas de la TVA immobilière.

Ici, l’objet de la vente est donc l’immeuble. Il est indispensable que ce dernier existe, qu’il soit aliénable et déterminé.

Attention ! Le code de construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (CCH, art. L. 271-4, créé par ord. N° 2005-655, 8 juin 2005, ratifiée par L. n° 2006-872, 13 juillet 2006, art. 79,l)