L’avocat mandataire en transactions immobilières.
Une véritable plus-value pour le mandant.

Un avocat est en droit d’exercer une activité de mandataire en transaction immobilière. Or, sa qualité de professionnel du droit apporte au mandant à la fois une réelle plus-value dans sa recherche, mais aussi la certitude d’éviter bien des écueils. Les avocats du cabinet BBP Avocats Paris, experts en droit immobilier, nous expliquent ici la spécificité de cette activité au regard des autres professionnels et sa rémunération.

Rémunération, Une véritable plus-value pour le mandant.
Comme consigné dans le règlement intérieur national de la profession d’avocat, ce dernier peut effectivement exercer une activité de mandataire en transactions et notamment en transactions immobilières. Si la différence avec les autres professionnels se joue déjà au niveau même des compétences offertes, puisque le statut de professionnel du droit confère à l’avocat une plus-value certaine dans cette mission avec des services de haute qualité, une autre différence se joue au niveau de la rémunération. Ainsi, le Conseil National des barreaux rappelle que la rémunération de l’avocat mandataire en transactions ne peut « en aucun cas être purement et simplement calquée sur celle d’autres professionnels intervenant concurremment dans ce domaine d’activité, comme par exemple les agents immobiliers ».

En effet, le Conseil souligne encore que la rémunération d’une activité d’avocat reste, quelle que soit la mission exercée, « soumise aux règles de la fixation d’honoraires telles que prévues par la loi et le règlement intérieur national de la profession ». Ainsi, dans la décision du 14 janvier 2016 portant réforme du règlement intérieur national de la profession d’avocat (art.21-1 de la loi du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques modifiée), il est stipulé que l’article 11 dudit règlement est remplacé par les dispositions suivantes : « L’avocat informe son client, dès sa saisine, des modalités de détermination des honoraires et l’informe régulièrement de l’évolution de leur montant. L’avocat informe également son client de l’ensemble des frais, débours et émoluments qu’il pourrait exposer. »

Rappelons que dans le cadre d’une mission de mandataire en transactions immobilières, l’avocat est dans l’obligation de faire signer à son client un mandat, dans lequel doit figurer la convention d’honoraires. Le Conseil National des Barreaux souligne ici que les règles certes mais également les décisions de jurisprudence « interdisent le pacte de quota litis pur et simple. » Le règlement intérieur national de la profession d’avocat donne sa définition du pacte de quota litis, en son article 11-3 : « Le pacte de quota litis est une convention passée entre l’avocat et son client avant décision judiciaire définitive, qui fixe exclusivement l’intégralité de ses honoraires en fonction du résultat judiciaire de l’affaire, que ces honoraires consistent en une somme d’argent ou en tout autre bien ou valeur. » Cela signifie que la convention d’honoraires »ne peut donc prévoir que l’avocat ne sera rémunéré qu’en cas de succès de l’opération ». Un état de fait que le Conseil explique aisément par la mission même de l’avocat mandataire en transactions. Ce dernier ne se limite pas à la seule recherche du contractant, il se livre également à une étude rigoureuse de tout l’environnement juridique, fiscal et social. Cette étude sera faite quoi qu’il se passe par la suite, que la transaction soit ou non effective. Ainsi, dans le mandat, deux postes de rémunération peuvent être évoqués dans la convention d’honoraires : « un honoraire fixe correspondant à la partie de la mission de conseil au sens large du terme et devant rester à la charge définitive du mandant et un honoraire complémentaire, lequel peut être calculé en fonction du temps passé ou de l’importance de l’affaire par la référence à un pourcentage du montant de l’opération, auquel peut encore s’ajouter un honoraire de rédaction d’actes. »

L’article 11-3 du règlement intérieur national de la profession d’avocat stipule par ailleurs que « L’avocat ne peut percevoir d’honoraires que de son client ou d’un mandataire de celui-ci. La rémunération d’apports d’affaires est interdite. »

Quelles conséquences cela a-t-il sur l’activité de mandataire en transaction ? Cela suppose que cette activité ne peut se décliner qu’en trois situations dans le cadre d’une mission en transactions immobilières, explicitées par le Conseil National des Barreaux. Dans la première de se situations, les honoraires sont intégralement supportés par le vendeur, client de l’avocat. Ici, nous sommes dans le cadre d’une mission de conseil ou d’assistance pour opération de cession.

Deuxième situation, celle d’un honoraire complémentaire à la charge du vendeur sui serait supporté contractuellement par l’acquéreur. Ici deux cas de figure peuvent se présenter : soit l’honoraire complémentaire facturé par l’avocat à son mandant, à savoir des frais d’actes ou autres accessoires, est consécutif d’une charge augmentative du prix ; soit ce même honoraire complémentaire est contractuellement mis à la charge de l’acquéreur.

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